Jak liczymy ceny mieszkań

Skąd są dane

Ceny pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, prowadzonego przez starostów powiatowych na podstawie aktów notarialnych. To ceny zapisane w umowach sprzedaży, a nie ceny z ogłoszeń.

Rejestr jest uzupełniany z opóźnieniem — akty z ostatnich miesięcy trafiają do niego stopniowo. Dla każdego miasta podajemy w stopce strony dzień, do którego sięgają dane.

Nie publikujemy numerów lokali, danych stron umowy ani danych aktu notarialnego.

Które transakcje pokazujemy

Pokazujemy i liczymy tylko transakcje, które wchodzą do statystyk: sprzedaż całego lokalu mieszkalnego na wolnym rynku, z ceną od 1 000 do 80 000 zł/m² i powierzchnią od 10 do 400 m².

Pomijamy sprzedaż udziałów w lokalu, transakcje w trybie innym niż wolny rynek (na przykład przetarg), akty bez ceny, którą da się przypisać do lokalu, akty powtórzone (ten sam lokal po tej samej cenie w ciągu 12 miesięcy) oraz lokale o powierzchni 150 m² i większej, które w rejestrze bywają domami albo lokalami łączonymi.

Liczba transakcji podana na stronie to liczba transakcji pokazanych ze wszystkich lat — pominiętych nie doliczamy. Liczbę transakcji z ostatnich 24 miesięcy, z których powstała mediana, podajemy osobno przy wykresie.

Gdy rejestr nie podaje rynku transakcji, ustalamy go z aktu: pierwsza sprzedaż lokalu, w której sprzedającym jest osoba prawna, to rynek pierwotny, a każda inna sprzedaż ze znanym sprzedającym — rynek wtórny. Tak ustalony rynek liczy się do median tylko wtedy, gdy rejestr rynku nie podaje; rynku podanego w rejestrze nie zmieniamy.

Mediana ceny za m²

Mediana to cena środkowa: połowa transakcji była tańsza, połowa droższa. Każdą medianę w serwisie liczymy z transakcji z ostatnich 24 miesięcy przed dniem, do którego sięgają dane miasta — ten sam okres obowiązuje w tekście, w tabelach i na wykresie.

Domyślnie jest to mediana rynku wtórnego. Gdy miejsce nie ma dość transakcji wtórnych z tego okresu, a ma dość transakcji rynku pierwotnego, podajemy medianę rynku pierwotnego i podpisujemy ją „rynek pierwotny”. Porównujemy tylko liczby z tego samego rynku.

Medianę podajemy w dzisiejszym poziomie cen. Cenę każdej transakcji przeliczamy stosunkiem mediany miasta z ostatniego pełnego miesiąca do mediany miasta z miesiąca tej transakcji; do przeliczenia używamy tylko miesięcy z co najmniej 20 transakcjami. Wartości zaokrąglamy do 100 zł/m².

Wyjątkiem jest rynek pierwotny: jego ceny podajemy z dnia transakcji, bez przeliczania. Mediana miesięczna rynku pierwotnego zależy głównie od tego, które inwestycje akurat mają akty notarialne (inne lokalizacje, inny standard), a nie od zmiany cen — przy kilku tysiącach aktów zmienia się w trzy miesiące o około 10%, gdy sam przypadek daje około 1%. Przeliczenie włączamy dopiero dla miasta, którego indeks rynku pierwotnego jest stabilny (co najmniej 20 par okien trzymiesięcznych po 20 transakcji, zmiana w 90% okien do 6% i nie większa niż półtorej zmiany rynku wtórnego).

Mediany nie pokazujemy, gdy powstałaby z mniej niż 5 transakcji. Median z całego okresu rejestru nie podajemy.

Typowy przedział cen

Zdanie „sprzedają się typowo za X–Y zł/m²” podaje przedział między dolnym a górnym kwartylem: jedna czwarta transakcji była tańsza niż X, jedna czwarta droższa niż Y. Przedział, mediana w tekście i linia mediany na wykresie pochodzą z tego samego zbioru: tego samego miejsca, rynku i tych samych 24 miesięcy.

Osobne paski na wykresie pokazują rynek wtórny i rynek pierwotny. Pasek rynku, który ma mniej niż 6 transakcji, nie jest pokazywany; przy mniejszej liczbie transakcji nie podajemy też przedziału.

Gdy sam budynek ma za mało transakcji z ostatnich 24 miesięcy, tekst i wykres na jego stronie opisują najbliższe szersze miejsce, które ma ich dość — ulicę, potem osiedle, potem miasto — i mówią to wprost. Kropki na wykresie to zawsze pojedyncze transakcje w tym budynku z tych samych 24 miesięcy.

Miasta, osiedla, ulice i budynki

Transakcję przypisujemy do budynku po adresie z aktu, do osiedla i dzielnicy — po położeniu budynku w granicach jednostki. Granice i adresy pochodzą ze źródeł wymienionych na stronie „Źródła danych i licencje”.

Budynek ma własną stronę od 3 pokazanych transakcji. Transakcje, których położenie znamy tylko w przybliżeniu, liczą się do ulicy, osiedla i miasta, ale nie trafiają na strony budynków.

Piętro i liczbę pokoi podajemy tak, jak zapisano je w rejestrze; rejestr nie zawiera liczby kondygnacji budynku.

Ograniczenia

Dane mają charakter poglądowy. Rejestr bywa niepełny, a pojedyncze ceny mogą obejmować garaż albo komórkę lokatorską — takie transakcje oznaczamy przy cenie.

Liczby w serwisie nie są wyceną nieruchomości ani ofertą.